بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها:
(( مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان ، از شهرداری پروانه اخذ نمایند.))
همچنین بر اساس ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری:
(( شهرداریها دارای اختیار نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر، از جمله تعیین تعداد طبقات و ارتفاع و نماسازی و کیفیت ساختمانها بر اساس نقشه جامع شهر و منطقه بندی آن ، با رعایت ضوابط و معیارهایی که از طرف شورای عالی شهرسازی تعیین و به وسیله وزارت کشور ابلاغ خواهد شد، هستند.))
شهرداری ها کنترل های پیش بینی شده را بر اساس پروانه ساختمانی انجام می دهند.
تخلف ساختمانی عبارت است از بی اعتنایی به قانونمندیهای موجود در عرصه ساخت و سازه های شهری، قانون شکنی در ساختمان سازی و عدول مقررات ساختمان سازی
تخلف های ساختمانی به اشکال و علل زیر انجام می پذیرد:
الف: عدم دریافت پروانه ساختمان برای احداث بنا و یا ایجاد تغییراتی در بنا بر اساس قانون برای انجام آن تغییرات دریافت مجوز از شهرداری الزامی است.
ب: نادیده گرفتن بخش یا بخشهایی از پروانه ساختمانی از سوی شهرداری در هنگام احداث بنا و یا پس از آن.
اگر چه در بسیاری موراد، علت بروز تخلف ساختمانی ، سودجویی متخلفین و ترجیح دادن منافع شخصی است، اما ناروشنی مقررات ، قوانین و ضوابط شهرسازی، ناآشنایی شهروندان با اصول لازم الرعایه, نبود نظارت و کنترل دقیق و مستمر، مشکلات اتماعی و ناتوانی بعضی از شهروندان در اجرای اصول و قوانین ، از عوامل تخلفات ساختمانی و یا تشدید کننده آن به شمار می آیند.
انواع تخلفات ساختمانی
ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها و تبصره های ذیل آن، انواع تخلفات ساختمانی را به شرح زیر مشخص ساخته است:
عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه و بدون رعایت اصول شهرسازی ، فنی و بهداشتی(تبصره۱).
عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی برخلاف مشخصات مندرج در پروانه (تبصره ۱).
اضافه بنای زاید بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده اراضی مسکونی (تبصره ۳).
اضافه بنای زاید بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده اراضی تجاری، صنعتی، و اداری (تبصره ۳).
احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشد (تبصره ۴).
عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم اصلاح آن و عدم امکان اصلاح آن (تبصره ۵).
تجاوز به معابر شهر(تبصره ۶).
عدم استحکام بنا (تبصره ۶).
در تبصره های مختلف ماده ۱۰۰ تلاش قانونگذاری بر این بوده است که انواع تخلفات ساختمانی مطرح و چگونگی برخورد با آن تخلفات نیز تشریح گردد.با گذشت بیش از سه دهه از تصویب قانون مورد نظر و افزایش دامنه کنترل و نظارت بر فعالیتهای ساختمانی ، به نظر می رسد که تقسیم بندی فوق در بعضی موارد نظیر عدم رعایت اصول شهرسازی ، بسیار کلی و در مواردی نظیر عدم احداث پارکینگ بسیار جزئی است.افزون بر این در بعضی موارد حوزه های مختلف تصمیم گیری دارای پوشش مشترک با هم بوده و قابل ادغام در یکدیگر هستند.
انواع تخلفات ساختمانی در نواحی شهری، بدون در نظر گرفتن داشتن یا نداشتن پروانه ساختمانی ، به پنج گروه اصلی تقسیم می شود:
۱. عدم رعایت اصول شهرسازی
الف- عدم رعایت کاربری مصوب طرح های توسعه شهری نظیر:
۱. احداث بنای مسکونی در کاربری های غیر مسکونی
۲. احداث بنای غیر مسکونی در کاربری مسکونی و یا کاربریهای مغایر
۳.تخریب بنای قدیمی و نوسازی بنا در کاربریهای مغایر
۴.تبدیل کاربری ساختمان (بعد از احداث بنا) بر خلاف مصوبات طرح های شهری و پروانه های ساختمانی
ب- رعایت نکردن تراکم مصوب طرح های توسعه شهری نظیر:
۱. احداث ساختمان با زیر بنای بیش از حد تعیین شده در پروانه ساختمانی و تراکم مجاز طرح های توسعه شهری
۲. نادیده گرفتن سطح فضای باز مورد نیاز
۳.رعایت نکردن حداکثر تعداد طبقات
۴.توسعه ساختمان بیش از تراکم تعیین شده
۵.تخریب نکردن ساختمانهای قدیمی در ملک نوسازی شده
پ- رعایت نکردن شبکه های ارتباطی
۱. احداث بنا در مسیر شبکه های ارتباطی پیشنهادی
۲.رعایت نکردن عقب نشینی برای تعریض خیابانهای موجود
۳.تجاوز به شبکه های ارتباطی
ت- حذف پارکینگ و یا نامناسب بودن آن
۲. رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا
الف- تخلفات مربوط به استحکام بنا
همه تخلفاتی که در اثر آن پایداری ساختمان در برابر حوادث کاهش می یابد و یا باعث ناپایداری ساختمان شده و از عمر مفید آن می کاهد، در این گروه جای می گیرند و معمولاً به اشکال زیر مشاهده می شوند:
۱.نادیده گرفتن مقررات ساختمانی لازم الرعایه نظیر آیین نامه ۲۸۰۰
۲. رعایت نکردن محاسبات فنی و پیشنهادهای فنی ناظر در هر مرحله
۳. استفاده از مصالح ساختمانی نامناسب
ب- تخلفات مربوط به ایمنی ساختمان در برابر حریق
در کشورهای پیشرفته با وضع مقررات ایمن سازی در برابر حریق هدفهای زیر دنبال می شود:
پیشگیری از بروز حریق
مهار حریق و ممانعت از گسترش افقی و عمودی آن در بنا
تدارک راه ایمنی برای فرار از آتش
فراهم آوردن تسهیلات لازم برای عملیات اطفای حریق
در کشور ما اگر چه حفاظت در مقابل حریق به عنوان یکی از مباحث مجموعه مقررات ملی ساختمان پیش بینی شده است، اما به علت نبود ضوابط روشن و مشخص برای نظارت، تخلفات مربوط به حریق، تنها شامل موارد زیر می گردد:
احداث نکردن پله فرار
تعبیه نکردن امکانات مربوط به اطفای حریق در ساختمان بر اساس پروانه صادره
گفتنی است احداث پله فرار و تعبیه امکانات مربوط به اطفای حریق، تنها شامل ساختمانهای بیش از پنج طبقه می گردد، لذا این تخلفات نیز فقط در ارتباط با آن ساختمان ها کنترل می شود.
۳. عدم رعایت اصول بهداشتی
نبود امکانات تهویه مناسب
نبود نور گیری مناسب
پیگیری نکردن از نم و رطوبت
۴. نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
اگر چه در ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری (مصوب ۷/۹/۱۳۴۷) اختیار نظارت بر نمای ساختمان های شهر بر عهده شهرداری ها گذاشته شده است، اما تا زمان تصویب ضوابط و مقررات نمای
شهری در شورای عالی شهرسازی (مصوب ۲۸/۸/۱۳۶۹) انجام ندادن نماسازی تخلف محسوب نمی شد اکنون در شناسنامه ساختمان مصالح مورد استفاده در نمای شهر تعیین می شود. عدم انجام نماسازی به منزله عدم اتمام فعالیت ساختمانی است و عدم استفاده از مصالح تعیین شده نیز تخلف است.
۵. سایر تخلفات
استفاده نامناسب از ساختمان، نظیر استفاده از پیلوتی و انباری برای سکونت
عدم رعایت ضوابط ویژه مربوط به ساختمان های با کاربری عمومی (آموزشی، بهداشتی،اداری)
تصرف فردی مشاعات
توسعه مساحت آپارتمان با الحاق راه پله و بالکن
جانمایی بنا برخلاف مشخص شده در پروانه ساختمانی
پیشروی خارج از ۶۰% طول زمین
برخلاف مدلول پروانه و جانمایی تعیین شده در پلاکهای با قواره مشخص به شکل مستطیل – مربع با ذوزنقه که امکان محاسبه ۶۰% طول زمین با محاسبه ۶۰% میانگین مجموع دو طول زمین وجود داشته باشد، چنانچه ساختمان احداث گردد محدوده ای که خارج از مقدار مشخص شده قرار می گیرد، شامل سطح پیشروی مجازی در همکف و همچنین سطح طبقات در محدوده پیشروی شده تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
عدم رعایت سطح اشغال مجاز
برخلاف مدلول پروانه افزایش سطح اشغال مجاز در همکف تخلف ساختمانی محسوب می گردد. افزایش سطح اشغال مجاز محدود به بازده پروانه و در حد ۶۰% طول زمین خواهد بود.
احداث بنای جداساز
آن قسمت از سطح زیربنا که برخلاف مدلول پروانه و جانمایی تعیین شده در پروانه ساختمانی خارج از حجم ساختمان به صورت متصل یا منفصل در حیاط یا محوطه احداث می گردد و قابلیت استفاده ه صورت تجاری و یا بارانداز و پارکینگ را نداشته و تصرفهای دیگری نظیری مسکونی ، بهداشتی و … داشته باشد ، تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
احداث بارانداز و پارکینگ در محوطه
آن قسمت از سطح زیربنا که برخلاف مدلول پروانه و جانمایی تعیین دشه در پروانه ساختمانی خارج از حجم ساختمان بصورت متصل یا منفصل در حیاط یا محوطه احداث می گردد و قابلیت استفاده فقط بصورت پارکینگ و بارانداز را داراست. این نوع بنا عموماً مسقف و حداقل از یک طرف فاقد دیوار است. تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
عدم رعایت فاصله ۲ متر در حیاط خلوت سرتاسری
برخلاف مدلول پروانه و جانمایی تعیین شده در پروانه ساختمانی در صورت عدم رعایت ۲ متر حیاط خلوت سرتاسری ، سطح حیاط خلوت به عرض ۲ متر و در حیاط خلوت سرتاسری ضربدر تعداد طبقات ، سطح مجازی برای تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
عدم رعایت سطح و ابعاد پاسیو
برخلاف مدلول پروانه عدم رعایت سطح و ابعاد پاسیو ( ۱۲ مترمربع و با حداقل بعد ۳ متر برای نورگیری اتاقهای اصلی و ۶ مترمربع با حداقل بعد ۲ متر جهت نورگیری آشپزخانه و سرویس ) به ترتیب به میزان ۱۲مترمربع و ۶ مترمربع ضربدر تعداد طبقات سطح مجازی برای تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
عدم رعایت درز انقطاع
برخلاف مدلول پروانه ساختمانی و نقشه های فنی ساختمانی به واسطه عدم رعایت درز انقطاع از روی زمین بکسر سطح درز انقطاع برابر نقشه های ساختمانی ضربدر تعداد طبقات سطح مجازی برای تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
تخلفاتی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها می بایست مطرح گردد:
تخلف احداث بنای بدون پروانه
تخلف تراكم اضافی
تخلف مربوط به عدم احداث پاركینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پاركینگ
تجاوز به معابر شهر
تخلف عدم استحكام بنا
تغییر كاربری
وظایف مهندسین ناظر در تخلفات ساختمانی:
مهندسین ناظر مطابق با مبحث دوم مقررات ملی ساختمان می بایست نظارت مستمر بر اجرای پروژه های تحت نظارت مطابق با مندرجات پروانه و نقشه ها و مقررات ملی ساختمان توسط مجری ذیصلاح داشته باشند و هرگونه مغایرت و تخلف را در قالب گزارش های مستمر و نامه به سازمان های مربوطه اعمال نمایند.
منبع: همیار ناظر
|