جزئیات خبر
ثبت متراژ غیرواقعی در اسناد رسمی
23 فروردین 1397
آنطور که این عده روایت می کنند گویا برخی تعمدا یا سهوا در محاسبه متراژ واحد مسکونی دراسناد رسمی ملک کم فروشی می کنند واین مساله باعث می شود که آنها درزمان انعقاد قرارداد مبلغی بیشتر از متراژواقعی ملک به فروشنده پرداخت کنند و بنا به گفته آنها با توجه به گرانی ملک،این مساله بارمالی هنگفتی را به خریداران تحمیل می کند.

براساس قوانین ومکانیزمی که درحال حاضرتعریف شده است سازندگان ساختمان به منظور اجرای پروژه های ساختمانی ملزم هستند که از دستگاه مدیریت شهرداری مجوز مربوط به پروانه ساخت دریافت کنند و بعد از پایان عملیات ساختمانی شهرداری برای واحدهای ساخته شده گواهی پایان کار صادر می‌کند.

براین اساس متراژ واحد مسکونی ساخته شده ازجمله جزئیات والزامات مهمی است که در گواهی پایان کاری که ازسوی شهرداری صادرمیشود قید خواهد شد واین متراژ ملاک اصلی صدور صورت مجلس تفکیکی درادارهای ثبت برای صدور سند هریک از واحدهای ساخته شده قرارمی گیرد.

ازرهگذراین فرایند سازنده های املاک ساختمانی با در دست داشتن سند مالکیت و گواهی پایان کار با مراجعه به اداره ثبت درخواست ارسال کارشناس نقشه‌بردار برای تعیین متراژ دقیق هر واحد را خواهند کرد که براساس آنچه که مسوولان ثبت اسناد می گویند گویا تا پیش از سال ۹۰ این کارشناس از سوی ادارات ثبت معرفی می‌شد اما هم‌اکنون مهندس محاسب از طرف سازمان نظام مهندسی به محل اعزام می‌شودو این کارشناس با محاسبه متراژ واحد و تطبیق آن با متراژ درج شده در نسخه پایان کار، گزارش خود را برای صدور سند تفکیکی به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌کند.

به گزارش خبرنگارمجله ساختمان ، ماجرای بروز خطا در محاسبه متراژ ساختمانها مساله ای است که ازسوی مسوولان ارشد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تکذیب نشده است و آنها ضمن تایید اشتباهات غیر عمدی درمحتوای برخی اسناد مسکونی جدید متعلق به آپارتمان‌ها براین باورند که این مشکل بیش از هرچیز به اسناد رسمی سنتی ودستی مرتبط است که پیش از این بدون ثبت در سیستم و تنها به‌صورت دستی تنظیم می‌شد.

به گفته مسوولان ثبت در اسنادی که در قالب سیستم کاداستر صادر شده‌اند چنین اشتباهاتی معمولا رخ نمی‌دهد؛ چرا که این گروه از اسناد براساس کروکی ملک تنظیم شده و دارای کد رمز مختصات جغرافیایی و جهانی ملک هستند. بنابراین به اعتقاد آنها احتمال بروز خطا در تعیین متراژ این املاک تقریبا غیر ممکن است.آنها تاکید دارند که سازمان ثبت برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی در اسناد مالکیت به خصوص آپارتمان‌هایی که با مغایرت متراژ در اسناد مسکونی مواجهند آمادگی دارد چه این اشتباهات در اسناد دستی صورت گرفته باشد و چه در اسنادی که در قالب سیستم کاداستر صادر شده‌اند، اقدام اصلاحی لازم را به عمل آورد.

به گزارش خبرنگار ما سازمان ثبت اسناد براین باور است که نسخه وراهکار نهایی حل این مشکل در تکمیل نقشه‌های کاداستر است و اگر این نقشه سراسری شود چنین مباحث و نواقصی به طور کامل مرتفع خواهد شد.

درباره سیستم کاداستر باید گفت این سیستم موقعیت فضایی و جغرافیایی کلیه املاک یک منطقه با لحاظ «ارزش حقوقی» روی نقشه‌های مخصوص تهیه می‌شود. تفاوت نقشه کاداستر با سایر نقشه‌های هوایی، در کاربری ثبتی آن است. نقشه کاداستر از لحاظ حقوقی، ملاک عمل مراجع ثبت اسناد ملکی و قضایی خواهد بود طوری که سند ملکی پس از تکمیل کاداستر، براساس کروکی‌ها و مرزهای بین املاک، صادر خواهد شد.

برای بررسی ابعاد مختلف این این موضوع با دکترمحمود حقیقت طلب –وکیل وکارشناس املاک ومستغلات که ازنزدیک با بسیاری از پرونده های مرتبط با این امر برخورد داشته و وکالت برخی ازآنها را نیز عهده دار بود به گفت وگو نشسته ایم – که متن آن به شرح ذیل است:

آقای حقیقت طلب!اخیرا شائبه جدیدی درصنعت ساختمان شیوع پیدا کرده که باعث نارضایتی بسیاری از مصرف کنندگان شده است.تماس های مکرری با خبرنگار مجله ساختمان صورت گرفته است مبنی براینکه متراژ واحدهای خریداری شده که درسند ثبت شده با فضای واقعی خانه تطابق ندارد.آنها می گویند بابت این مساله مدام باید به محاکم قضایی مراجعه کنند.درابتدا می خواهم بدانم شما به عنوان یک حقوقدان املاک ومستغلات که با انواع واقسام تخلفات این حوزه آشنایی دارید،آیا اساسا وجود چنین معضلی را تایید می کنید؟

بله قطعا برخورد داشته ام.اما این چیزی که شما می فرمایید صرفا به این معضل ختم نمی شود و دایره آن وسیع ترازاین حرفهاست.مخصوصا در واحدهایی که پیش فروش می شوند این اختلاف متراژ وبروز تخلفاتی ازاین دست به کرات دیده می شود.

سازندگان چطور وبا چه شگردهایی این تخلف را انجام می دهند؟

آنها ترفندهایی مختلفی دارند.به عنوان مثال حدود ۷الی ۸ مورد آیتم در مسکن وجود دارد که با دست کاری نامحسوس آنها،متراژملک نیز تغییرمی کند.مواردی نظیرعرض راه پله ها،پاسیو،آسانسورو… ازجمله آیتم هایی هستند که با تغییرات آنها به راحتی می توان متراژملک را تغییرداد.البته گاهی اوقات برخی سازندگان اقدام به تغییرنقشه می کنند واگر چه این تغییرات دریک آپارتمان ممکن است نامحسوس باشد اما دریک مجتمع بعضا سرجمع این خطاهای متراژی تبدیل به یک واحد آپارتمانی شود.

همه این اتفاقات و تخلفات چگونه رخ می دهند؟چطور یک سازنده این امکان برایش ایجاد می شود که اینگونه کم فروشی کند؟

من براین باورم که برخی از سازندگان متخلف که اخلاق حرفه ای ندارند و با برخی از ماموران ثبت مساحی (که البته تعداد آنها کم است و من نمی خواهم تخلف این عده قلیل را به همه سرایت دهم ) این تبانی را انجام می دهند.به عنوان مثال بعضا دیده شده که برخی از ماموران متخلف ثبت در زمان متراژ یک واحد،با بهانه تراشی ها مختلفی ،متراژ واحد ها ی یک مجتمع مثلا ۴۰ واحدی را دست کاری می کنند و همچنان که عرض کردم از سرجمع این متراژها به راحتی پول یک آپارتمان تهیه می شود.

برخورد خریداران و فروشندگان در مواجه شدن با چنین تخلفی چگونه است؟

طبیعی است که مصرف کنندگان وقتی درجریان چنین تخلفی قراربگیرند فورا مساله را با سازندگان درمیان بگذارند. اما جالب است بدایند که سازندگان نیز زیربار چنین مساله ای نمی روند چرا که آنها همیشه جواب های آماده ای درآستین خود دارند که به خریداران بگویند.

مثلا چه جوابی؟

مثلا می گویند که یک سری تغییر نقشه ها باعث شده که متراژ ملک درنهایت تغییر کند،.یا اینکه به گردن مامورمساحی ثبت می اندازند.

آیا این اختلاف متراژها ممکن است باعث شود که معامله فسخ شود؟

ببینید میزان این اختلاف ها به قدری نیست که معامله به هم بخورد. مثلا گاهی اوقات در سند یک ملک متراژ واحد ۱۰۰ متر نوشته شده است اما وقتی با مترهای لیزری ،مجددا خانه مورد ارزیابی متری قرار می گیرد،ممکن است متراژ خانه ۹۵ مترباشد و این ۵ متر ازلحاظ روانی ونیز حقوقی آنقدرنیست که باعث شود معامله فسخ شود.همانطور که عرض کردم ازجمع این متراژهای تبانی شده است که یک رقم چشمگیری ایجاد می شود.

می گویند درمشکلات حقوقی مرتبط با حوزه مسکن و بروز برخی تخلفات اصناف مختلفی نقش دارند .شما چه فکرمی کنید، دروقوع این تخلف مشاوران املاک هم نقش دارند؟

بله. متاسفانه بنگاه داران نیز دراین زمینه بی تاثیرنیستند،علت هم ان است که برخی از فعالان این قشرهم بنگاه دارهستند وهم همزمان نیز کارهای ساخت وساز انجام می دهند.طبیعی است که برخی از فعالان این قشر نیز ازاین تخلفات انجام دهند.

چگونه ؟

آنها تاکتیک های جالب و منحصر به فردی دارند.مثلا بعضا دیده شده که برخی ازاین متخلفان از یک ترفند خاص استفاده می کنند وبه ماموران ثبت می گویند شما متراِژ ملک را چند متر بیشتر از متراّژ واقعی آن درسند بنویسید و بعد درزمان تنظیم صورت جلسه تفکیکی آن مابه التفاوت اضافه را کم می کنیم وبدین صورت هم بنا به گفته آنها مشتریان ازاینکه مجبور نخواهند شد پول بیشتری پرداخت کنند خرسند خواهندشد!

آیا امکان شکایت به مراجع قضایی وجود دارد؟

بله قطعا!خریدار می تواند موضوع را به دادگاه احاله کند و دادگاه نیز با اعزام کارشناس زبده نقشه برداری،مجددا متراژ ملک را اندازه گیری کند درمرحله بعد اگر ادعای تخلف ثابت شد بنا به مصحلت و تصمیم قاضی امکان برخورد با متخلف وجود دارد.

به نظرشما چه راهکار بازدارنده ای برای پیشگیری ازوقوع این تخلفات وجود دارد؟

متاسفانه باید به صراحت بگویم به لحاظ قانونی کار خاصی نمی شود کرد و تنها عامل بازدارنده در بروز این تخلف به مسایل اخلاقی و نیز وجدانی برمی گردد.من درفرآیند رسیدگی به تخلفات املاک ومستغلات موارد متعددی از این دست شاهد بوده ام .مثلا دریک مورد شخصی یک واحد ملکی را که به ادعای فروشنده ۵۱ مترمربع بود خریداری کرده بود اما بعد در زمان تنظیم سند این عدد به ۳۸ متر تنزل پیدا کرد.می خواهم بگویم که ازاین تخلفات زیاد است.دراین بین دستگاه های بالادستی نیز عموما باور ندارند که محال است کارمندان متبوعشان به چنین تخلفاتی دست بزنند.بنابراین علاوه براخلاق حرفه ای ونیز وجدان افراد،نگاه نادرست نهادهای ذی ربط به این مساله نیز نقش مضاعفی در تشدید بروز این مشکلات دارد.

یعنی قانون دراین زمینه راهگشا نیست؟

به نظرمن باید یک بازنگری واصلاح در قوانین موجود که درزمینه برخورد با این قضیه درنظرگرفته شده انجام شود.نمی توان منکراین امر شد که به هرحال قوانین لازم الاجرا نقش موثری دراین زمینه دارند.به عنوان مثال قانون می تواند جریمه تعزیراتی برای متخلفان درنظربگیرد وبه جرم گران فروشی آنها را جریمه ومحاکمه کند.اما بازهم تاکید می کنم که شاخص ترین مولفه بازدارنده در بروز این معضل به وجدان و مسایل اخلاقی افراد بازمی گردد.
منبع: همیار ناظر