جزئیات خبر
کدام ملک کلنگی جهت ساخت و خرید مناسب است؟
15 فروردین 1397
اولین قدم جهت شروع، انتخاب و خرید ملک مناسب اعم از کلنگی یا خانه می باشد. با توجه به اینکه چه مقدار سرمایه داشته باشیم و در چه منطقه ای از شهر بخواهیم کار ساخت و ساز انجام دهیم گزینه های مختلفی پیش رو خواهیم داشت.

نکات کلیدی برای خریداران ملک کلنگی:
ابعاد زمین
باید بدانیم برای یک زمین ۲۰۰ متر مربعی اجازه ساخت ۴ طبقه مسکونی روی پیلوت یا پارکینگ را می دهند به شرطی که بتوانیم پارکینگ به تعداد واحد ها تامین کنیم. و همچنین این را هم باید بدانیم در منطقه پاسداران به ازای هر واحد مسکونی یک واحد پارکینگ باید تامین شود و پارکینگ مزاحم را هم قبول نمی کنند و خرید پارکینگ از شهرداری هم نداریم و در این منطقه نمی شود.
زمینی که ابعاد آن ۱۰*۲۰ است تعداد بیشتری پارکینگ نسبت به زمینی که ابعاد آن ۸*۲۵ است تامین می کند اولی حدود ۴ تا ۵ واحد پارکینگ تامین می کند و دیگری ۳ تا پارکینگ تامین می کند.
جهت گیری ملک
شمالی: خانه‌هایی که در هنگام ورود ابتدا به حياط وارد می شويد و بعد بعه داخل ساختمان راه پيدا میکنيد به اصطلاح شمالی گفته می شوند. در شمال خیابان واقع است.
جنوبی: خانه‌هایی که بلافاصله وارد ساختمان و راه‌پله‌ها می شويد و اغلب حياط در پشت خانه است، در اصطلاح جنوبی هستند.در جنوب خیابان یا گذر واقع است

این را باید بدانیم که چنانچه ملک شمالی باشد باید ۶% مساحت موجود زمین را در هنگام ساخت به عنوان نورگیر در نظر بگیریم. مثلا در همان زمین ۲۰۰ متر مربعی چنانچه شمالی باشد در زمان ساخت ۱۲ متر مربع باید نورگیر داشته باشیم. یعنی اینکه در هر طبقه ۱۲ متر مربع متراژ مفید کمتری نسبت به زمین جنوبی داریم.
پس در اینجا مشخص شد یک زمین ۲۰۰ متر مربعی جنوبی در هر طبقه ۱۲ متر مربع متراژ مفید بیشتری نسبت به زمین ۲۰۰ متر مربعی شمالی می دهد یعنی ۴۸ متر در کل بنای مفید.
در شهرهاي بزرگ براي نورگيری بهتر جهت شمالی، جنوبی بهتر است و اين به عنوان يك امتياز محسوب می شود ولی شناخت ويژگی های نورهای جبهه‌های گوناگون می تواند در تعيين جهت‌گيری، بسته به نظر طراحی تغيير كند.

محل قرارگیری
از آنجا که ساخت مسکن برای بخش خصوصی بسیار گران تمام می‌شود از سرمایه‌گذاران می‌خواهم نگاهی جامع به تراکم داشته باشند، برخی از مناطق تهران مانند منطقه 2، سعادت آباد و شمیران مجوز تراکم بالایی دارد که می‌تواند سود زیادی برای سرمایه‌گذاران در دوران رونق داشته باشد.
مهم‌ترین عوامل موثر در تعیین قیمت ملک کلنگی:


الف)ارزش عرصه (زمین)
مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است، چراکه زمین مرغوب ازنظر موقعیت و قرارگیری موجب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود و بالطبع اعیان مناسب، ارزش‌افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند، ازنظر کارشناسی ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آن‌ها به شرح ذیل آورده شده است و پس از تحقیق و ترجیحاً با استعلام از منابع معتبر محلی، قیمت‌گذاری انجام پذیرد.

ابعاد و اندازه ملک، خصوصاً اندازه ضلع متصل به گذر (بر ملک).
کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک دارد، ارزش آن متغیر است.
گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی (چند بر بودن ملک).
عرض ‌گذر ورودی اصلی ملک
مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح.
وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
احراز مالکیت
مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده
بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرح‌های عمرانی (میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی)
ب) عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک است که خود شامل عوامل ذیل است:
هزینه‌های شهرداری: شامل هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، هزینه عوارض کمیسیون‌های مختلف، هزینه عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره
هزینه های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد، هزینه‌های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های متفرقه.
لذا با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمان‌ها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول در نظر می‌گیریم و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند.

خانه های پر مشتری در تهران:

در حال حاضر خانه های ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومانی بیشترین فروش را در شهر تهران دارند.
بازار مسکن شهر تهران در حال حاضر با رونق نسبتا مناسبی در واحدهای میان متراژ مواجه شده است.
واحدهای ۵۵ تا ۹۰ متر حدود ۵۰ درصد از خرید و فروش را به خود اختصاص می دهند ۳۵ درصد به واحدهای بالای ۹۰ متر و تنها ۱۵ درصد به واحدهای کمتر از ۵۵متر اختصاص دارد.
عمده خرید و فروش در بخش متوسط قیمت در مناطق غرب، شمال غرب، شرق و جنوب شرق تهران انجام می شود.
منبع: همیار ناظر